الصالح لـ "سبق": لا بُدَّ من إعانة "إيجار مسكن" ومنح مليون ريال للسعوديين كباقي الدول

- "المجلس الاقتصادي" يُعَد عهداً جديداً وسينهي الاحتكار ويعالج مشكلات البطالة والفقر بفرض رسوم الأراضي. 

-  مشروعات "الإسكان" لا تكفي المواطنين.. ففي الرياض وحدها أكثر من 102 ألف مواطن والمشروع لا يتجاوز  5 كم فقط.

- سوق الإسكان فيه خبط عشواء ولا بُدَّ من هيئة لإدارة العقار تضبط أموره.

- الضخ الحكومي للإسكان بلغ 310 مليارات ريال و"الوزارة" عجزت عن توفير السكن للمواطنين.

- لدينا أزمة سكن وارتفاع أسعار المساكن وزيادة الإيجارات السكنية بشكل مبالغ فيه.

- السعوديون يردّدون: لا هَم إلا هَم السكن ولا وجع إلا وجع الإيجار .. والإيجارات ملتهبة.

- 60 % نسبة السعوديين الذين يملكون منازل والباقي انتظار.

- المتقدمون بطلباتهم على القرض السكني من صندوق التنمية العقارية دون الأرض يفوق المليونين.

- سوق العقار مقبلة على حركة تصحيح ستنخفض فيها الأسعار تدريجياً ورؤوس الأموال ستتجه للأسهم.

 

أجرى الحوار/ شقران الرشيدي- سبق- الرياض (تصوير/ عبدالمجيد العازمي): يقول خبير التخطيط العمراني والإسكان العقاري، المهندس فهد الصالح؛ إن لدينا في السعودية أزمة سكن، وارتفاع أسعار المساكن، وزيادة الإيجارات السكنية بشكل مبالغ فيه، وفجوة واسعة بين دخل المواطن وأسعار السكن.

 

وأكّد في حواره مع "سبق" أن حلم امتلاك السعودي "بيت العمر" شبه مستحيل، في ظل الأوضاع المتأزمة التي أحدثتها أزمة الإسكان حاليا.

 

وأشاد بقرار مجلس الشئون الاقتصادية والتنمية فرض رسوم على الأراضي البيضاء، وأنه سيكون بمنزلة بداية عهد جديد لسوق الإسكان، والعقار، وآثاره إيجابية على المستويين المعيشي والاجتماعي؛ حيث سيساعد على معالجة القضايا المرتبطة بارتفاع أسعار الأراضي السكنية كالبطالة والفقر وغيرها.

 

وطالب بدراسة صرف إعانة مالية بمسمّى (إعانة إيجار مسكن) كمساعدة مالية، كما هو معمولٌ به في عددٍ من الدول؛ لتسهم في التخفيف من التأثيرات السلبية لأزمة ارتفاع إيجارات الوحدات السكنية.. وزيادة قيمة القرض العقاري لتصل إلى مليون ريال. وتناول الحوار عدداً من المحاور في شؤون العقار، والسكن، فإلى تفاصيله:

 

** دولة بكل هذه المساحة الشاسعة من الأراضي البيضاء، هل يُعقل أن يعاني مواطنوها أزمة سكن؟

نعم، لدينا أزمة سكن ليس لأصحاب الدخول المحدودة فقط؛ بل الأمر يشمل متوسطي الدخل أيضاً. وارتفاع أسعار المساكن، وزيادة الإيجارات السكنية بشكلٍ مبالغ فيه أديا إلى إحداث فجوة واسعة بين دخل المواطن وأسعار السكن، وأضحت مشكلة المسكن الهَم الأكبر الذي يؤرق عديداً من طبقات المجتمع، وما زال حلم امتلاك "بيت العمر" شبه مستحيل في ظل الأوضاع المتأزمة التي أحدثتها أزمة الإسكان، والطلبات المتزايدة على السكن.

 

وقديماً قالوا في المثل "لا هَم إلا هَم العرس ولا وجع إلا وجع الضرس" واليوم الناس تقول "لا هَم إلا هَم السكن ولا وجع إلا وجع الإيجار". والدلائل على أزمة السكن كثيرة، ولغة الأرقام لا تكذب، فنسبة تملك السعوديين لا تتجاوز 60 % حسبما هو معلن رسمياً، وعدد المتقدمين بطلب منتج سكني من وزارة الإسكان كبيرٌ يبلغ المليون طلب، والمستحقون منهم 621 ألف مواطن، وعدد المتقدمين بطلباتهم على القرض السكني من صندوق التنمية العقارية دون شرط الأرض يفوق المليوني طلب. والدولة - رعاها الله - استدركت هذه الأزمة الحقيقية ووجّهت دعماً سخياً نحو قطاع الإسكان، فالضخ الحكومي كبير ومتتابع لمعالجة ملف الإسكان؛ حيث تم تخصيص مبلغ 250 ملياراً لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية وتمت زيادة رأس مال صندوق التنمية العقارية بإضافة 40 ملياراً، وأخيراً صدور أمر خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبدالعزيز - حفظه الله - بتخصيص 20 ملياراً لتوفير البنية التحتية لأراضي المنح السكنية. ولو تعاملت وزارة الإسكان مع الأزمة كما يجب منذ البداية لحُلت قضية توفير السكن للمواطنين بفعل الدعم السخي من القيادة الرشيدة.

 

 

** ما  أثر قرار مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية فرض رسوم على الأراضي البيضاء بالمدن في سوق العقار؟

بلا شك، قرارٌ إيجابي ومهم، وسيكون بمنزلة بداية عهد جديد لسوق الإسكان، والعقار بعد تحديد آليته والبدء بتنفيذه؛ حيث سيكون له عديد من الآثار الإيجابية؛ فهو الحل الأمثل لفك احتكار مساحات شاسعة لم تستغل من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، فليس من المعقول أن تترك تلك الأراضي المخدومة بالمرافق، ولا تتم تنميتها في ظل أزمة السكن الراهنة، وسيسهم كذلك في دفع حركة التطوير العمراني والبناء، وسيؤدي إلى ضخ مزيدٍ من الأراضي السكنية، وبالتالي حدوث توازن في جانبي العرض والطلب.

 

وللقرار آثاره الإيجابية على مستوى الاقتصاد الوطني بشكل عام؛ لأنه سيحفز المستثمرين، والمطورين للدخول في سوق العقار بقوة، وبالتالي توفير السيولة ورفع مساهمة هذا القطاع الحيوي في إجمالي الناتج العام، وللقرار آثار إيجابية على المستويين المعيشي والاجتماعي؛ حيث سيساعد هذا القرار على معالجة القضايا المرتبطة بارتفاع أسعار الأراضي السكنية كالبطالة، والفقر، وغيرها بعد وصول أسعار الأراضي إلى مستويات مقبولة ومناسبة لكل طبقات المجتمع.

 

** هل فعلاً السوق العقارية مقبلة على فترة تصحيحية ستؤثر إيجابا في أسعار العقار وستخفضها في حدود 40 %؟

من الصعب الجزم بشيء حول أسعار العقار في الفترة المقبلة إلا أنه بقراءة مؤشرات الوضع الراهن يمكن القول إن سوق العقار مقبلة على حركة تصحيح تنخفض فيها الأسعار تدريجياً في حال استمر ركود سوق العقار؛ حيث إن فترة الركود الماضية انعكست إيجاباً على سوق الأسهم، إذ انتقلت بعض رؤوس الأموال نحو الأسهم، وكذلك في حال تمّ تحديد آلية تنفيذ قرار رسوم الراضي البيضاء داخل النطاق العمراني وكانت الآلية صارمة. أما فيما يتعلق بنسبة الانخفاض فمن الصعب التكهن بذلك حالياً.

 

 

** وفق المعطيات الحالية.. كيف يمكن للسعودي تملك "بيت العمر" له ولأسرته؟

الإجابة عن هذا السؤال تأتي في شقين: الأول يقع على عاتق الدولة ووزارة الإسكان والجهات المعنية؛ بحيث يتم وضع منظومة تشريعية وتنفيذية من القوانين والأنظمة واللوائح الكفيلة بتنظيم وضبط سوق الإسكان، وتوفير تسهيلات تمويلية لتيسير الإسكان في المملكة، وإيجاد الحلول العاجلة للقضايا، والمعوقات التي شكلت في مجملها أزمة السكن، وحجمت من قدرة تملك المسكن، ومن أبرزها: احتكار، واكتناز الأراضي البيضاء وعدم تطويرها، وإيقاف الكثير من الصكوك، وتعطيلها وعدم البت فيها، إضافة إلى المضاربات العقارية، وكذلك أنظمة البناء التي مازالت تشجع البناء الأفقي وتحجم التوسع في الامتداد الرأسي، وطول مدة الموافقة على اعتماد المخططات السكنية، ومشروعات تطوير الأراضي الجديدة، وتحجيم التمويل العقاري بعدما شرعت مؤسسة النقد نسبة الـ 30 % التي يدفعها طالب التمويل مقدماً للبنك.

 

والثاني يتعلق بالمواطن وقدرته على تغيير النمط الاستهلاكي لديه، مع الأسف الكثير لا يستطيع التعايش مع قدراته المالية، ولا يستطيع الادخار، لذلك تجد عندنا ارتفاعاً في حجم القروض الاستهلاكية، فالبعض يعجز عن سداد إيجاره السكني ويقترض ليسافر في الصيف للسياحة في أوروبا!

 

** هل ستسهم مشروعات وزارة الإسكان التي ستطرحها قريباً في خفض أسعار الوحدات السكنية والأراضي والمخططات؟

أتمنى ذلك، وإن كنت بقراءة واقع الحال لمشاريع الوزارة في مدن السعودية بشكل عام أجدها لا تستطيع تلبية الاحتياج الحالي للطلبات المقدمة عوضاً عن الاحتياج المستقبلي المتزايد. ولك أن تتخيل أن الوزارة في مدينة الرياض مثلاً لديها مستحقون يفوق عددهم الـ 102 ألف طلب، وليس لديها حالياً سوى مشروع واحد مساحته لا تتجاوز 5 كم، أعني بذلك أن الاحتياج في المدن الكبرى مرتفع، وإذا لم تحل مشكلة المدن الكبيرة كالرياض، وجدة، والدمام.. وغيرها بضخ مخططات ووحدات سكنية تلبي الاحتياج فلن يُستفاد من مشاريع الوزارة في حل أزمة السكن.

 

 

** ما واقع سوق العقار والإسكان الحالي، ولماذا لم تنخفض الأسعار حتى الآن؟

لا أحد يستطيع الإجابة بشكل دقيق عن وضع سوق الإسكان لعدم توافر معلومة دقيقة تستند إلى مصدر رسمي، وإن كان ظاهر الأمر يشير إلى وجود ركود عام، وحالة ترقب لما سيصدر حول آلية تنفيذ قرار الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني وما ستقوم وزارة الإسكان بتوزيعه من منتجات سكنية خلال الفترة المقبلة.

 

أما عدم انخفاض الأسعار حتى الآن - برأيي - فتعود إلى أسباب عدة:

- سوق العقار مازال جاذباً للسيولة، ورؤوس الأموال، ولا يتوافر بديلٌ استثماري آخر منذ انتكاسة سوق الأسهم.

- الانخفاض في أسعار العقار يحتاج إلى وقت؛ فالعقار ليس كأي سلعة استهلاكية تنخفض سريعاً.

 - مازال سوق العقار بحاجة إلى توجيه المزيد من التشريعات والتنظيمات لسوق العقار وكذلك متابعة تنفيذ القرارات والتشريعات بعد إصدارها حتى تنخفض الأسعار.

 

** ما سبب وصول أسعار الوحدات السكنية إلى أكثر من مليون ريال؟

سوق الإسكان مفتوح جُل ما فيه خبط عشواء؛ مَن أراد رفع الأسعار فيه رفعها، ومَن أراد توجيهه لخدمة عقاراته وجّهه، ولا توجد له رؤية إستراتيجية حتى الدراسات والتقارير التي تتناول جوانبه وتوضح ميزان العرض، والطلب فيه تبقى اجتهادات مهتمين أو شركات عقارية أو بنوك والسوق بلا مرجعية ولا توجد هيئة لإدارة سوق العقار (على غرار هيئة سوق المال) تنظم شؤونه وتحكم أموره وتعمل على معالجة قضاياه وتخطط لتوجيه مستقبله، حيث إن معظم مشكلات السوق العقاري، ومن أهمها ارتفاع الأسعار، يعود لغياب المرجعية التنظيمية. ومن المهم التحرُّك عاجلاً لتحديد العوامل التي أدّت لارتفاع أسعار الأراضي والوحدات السكنية، ومن ثم وضع الإجراءات اللازمة لمعالجتها.

 

 

** هل تتوقع انخفاض أسعار إيجارات الوحدات السكنية؟

كي تنخفض أسعار الإيجارات السكنية لا بُدَّ من وضع قانون واضح للإيجار تحدد فيه الزيادة إن كانت سنوية أو أكثر أما ترك المجال مفتوحاً فسيبقي جشع بعض المؤجرين من خلال رفع الإيجارات، وبالتالي ستستمر دوامة صرف الأموال على الإيجارات الملتهبة.. إضافة إلى دراسة إمكانية صرف إعانة مالية بمسمى (إعانة إيجار مسكن) كمساعدة مالية يتم احتسابها على أساس عدد الأشخاص القاطنين في السكن، مساحة السكن، مبلغ الإيجار، مقدار دخل الأسر المعيشية الإجمالي، وتقدر بما بين 20 – 25 % من إجمالي قيمة الإيجار، كما هو معمول به في عدد من الدول كالدنمارك، وكندا، وأستراليا؛ لتسهم في التخفيف من التأثيرات السلبية لأزمة ارتفاع إيجارات الوحدات السكنية.

 

** هل أسلوب البيع على الخريطة مجدٍ في شراء العقار والبناء؟

نعم، وتتمثل الاستفادة من هذا الأسلوب في البيع المبكر للوحدة العقارية، وانخفاض تكاليف البناء والتحول من العمل الفردي إلى العمل المؤسسي المنظم، والحصول على التمويل المباشر، وسيتمكّن المشتري على الخريطة من الحصول على وحدة عقارية أكثر جودة وبسعر أقل مع ضمان الحق في المشاريع المرخص لها، ويكون البيع بالحد الأدنى للدفعة المقدمة بحسب الاتفاق بين المطور والمشتري.

 

** هل المواطن السعودي يستفيد حالياً من القرض المقدم من صندوق التنمية العقارية، أم أنه لم يعد يكفي في ظل ارتفاع الأسعار؟

هناك فئة تستفيد من القرض المقدم من الصندوق وهي الفئة التي تملك أرضاً، أما الفئة الأخرى ممَّن صدرت الموافقة على إقراضهم ولم يستفيدوا من القرض فعددهم كبير وقابل للتضاعف ويصل حالياً إلى نحو 120 ألف مواطن، وهذا يعني أننا مازلنا أمام مشكلة إسكانية لم تجد طريقاً للحل والسبب يعود إما لارتفاع أسعار الأراضي والوحدات السكنية الجاهزة، وإما عدم كفاية قيمة القرض العقاري البالغ بعد زيادته 500 ألف ريال، وهذا يستدعي ضرورة دراسة هذه المشكلة، وبحث مدى إمكانية زيادة قيمة القرض العقاري لتصل إلى مليون ريال؛ وخاصة أن هذا القرض مسترجعٌ بالكامل للصندوق أو منح "قرض وأرض" معاً للجميع بلا استثناء.

 

** في رأيك.. ما الحلول الممكنة لحل أزمة السكن في ظل وجود الدعم والضخ الحكومي؟

الحلول والأفكار كثيرة ومتعدّدة، ومنها:

- شراكة القطاع الحكومي مع القطاع الخاص، وتحديداً المطورين العقاريين، وفي هذا الجانب خطت وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية خطوات جبارة نحو تعميق الشراكة بتخصيص مواقع لتطويرها من قِبل المطورين العقاريين في خمس مدن، كما هو معلن من قِبل الوزارة، والآن صندوق التنمية العقارية أيضاً يفتح الباب من خلال القرض الاستثماري، وهذا سيعطي حلولاً ايجابية في مستقبل الإسكان.

- تحفيز إقامة جمعيات إسكان تطوعية على غرار جمعية الملك سلمان للإسكان الخيري.

- بحث مسألة الاستعانة بأموال الأوقاف لحل مشكلة السكن مع النظر في تطوير آليّة الاستفادة من أموال الأوقاف في حل هذه المشكلة ولاسيما لفئة ذوي الدخل المحدود وفقًا لأحكام الشريعة الإسلامية وبما يراعي شروط الواقفين، خصوصاً أن السكن يمثل إحدى الضرورات الأساسية التي تحتاج إليها الأسر لضمان حفظ النفس البشرية، واستقرارها، وبذلك يتم تحقيق مقصد عظيم من مقاصد الشريعة الإسلامية التي أوجبت حفظ النفس وضمان أمنها وحمايتها.

 

 

** ماذا عن دور مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية في حل أزمة السكن؟

الإرادة القوية هي أساس التحولات التنموية في جميع المجالات سواءً كانت عمرانية أو اقتصادية أو اجتماعية، وبغيابها لا يمكن تحقيق المعادلة الأصعب في مسيرة التنمية، وهي تنفيذ وإنجاز الخطط التنموية المُعّدة.

 

وإنشاء مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية بتشكيلته الوزارية من القطاعات المعنية بالشأنين الاقتصادي والتنموي هو أساس تطبيق الإرادة التنموية؛ إذ سيعمل المجلس على رفع كفاءة الأداء ومستوى التنسيق وتعزيز الترابط والتكامل بين الأجهزة الحكومية المعنية بالشأنين الاقتصادي والتنموي في تأدية مهامها.

 

والمتابع لنقاشات المجلس يجد أن المجلس يختصر الزمن ويقضي على البيروقراطية بقرارات حاسمة وحازمة؛ حيث ناقش المجلس موضوعات التمويل العقاري، ويعكف على وضع الترتيبات التنظيمية لفرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن، والمحافظات والمراكز، ومن ثم الرفع بما يتم التوصل إليه إلى مجلس الوزراء لاستكمال الإجراءات النظامية.

 

والآمال والتطلعات مازالت معقودة على هذا المجلس المبارك ليقوم بدورٍ كبيرٍ في تقديم قرارات تساعد على تلبية الاحتياج السكني للمواطنين.