"قرار تاريخي أصدره وزير البلديات إنفاذًا لتوجيهات القيادة الرشيدة"
"سبق" تكشف تفاصيل قرار الحقيل بالتأمين ضد العيوب الخفية في المباني.. ومهتمون يؤكدون: القرار أنهى زمن المساكن المغشوشة
عبدالله البرقاوي
إنفاذًا لتوجيهات القيادة الرشيدة باتخاذ التدابير الكفيلة بمنع حدوث أي تعارض في المصالح، وبناءً على قرار مجلس الوزراء الموقر بإلزام المقاولين في مشروعات القطاع غير الحكومي بالتأمين ضد العيوب الخفية التي قد تظهر في المباني والإنشاءات بعد استخدامها، سواء الهيكلية منها أو غيرها؛ جاء قرار معالي وزير الشؤون البلدية والقروية المكلّف الأستاذ ماجد الحقيل والذي وضع حدًا لقضية تلك العيوب بإصداره قرارًا يلزم المقاولين بتطبيق هذا النوع من التأمين، على أن تكون مدة الضمان عشر سنوات ميلادية تبدأ من تاريخ سريان وثيقة التأمين الإلزامي، بعد إصدار شهادة الإشغال للمبنى.
"سبق" تستعرض اليوم آراء عددٍ من المتخصصين والمهتمين عن القرار والذين شددوا على أهميته في الحد من "شكاوى البيوت المغشوشة" بتوفير الحماية لحقوق المُؤمَّن لهم عن أي عيب بالأعمال الإنشائية.
وصف المحامي ماجد قاروب القرار الصادر من معالي وزير البلديات فيما يخص ضمان العيوب بالقرار بـ"التاريخي" تجاه الثروة العقارية في المملكة العربية السعودية لأنه يضمن العيوب الخفية لعمل المقاولين وسينعكس بصورة كبيرة وإيجابية على جودة العمل والمنتج الذي تقوم به قطاع المقاولات في جميع المجالات سواء كانت عمرانية صناعية هندسية وبخلافها بالتفصيل الوارد في قرار معالي الوزير.
وأوضح قاروب أن كل مالك عند تعاقده مع مقاول سيكون هناك تضمين لهذا البند وسيقوم المقاول أيضًا بإصدار وثيقة تأمين لصالح المالك صالحة لمدة 10 سنوات، وهذا هو سبب الترابط ما بين هذا القرار وبين وزارة البلديات ومؤسسة النقد، وبالتالي سيكون الملاك حاصلين على شهادة تأمين لمدة 10 سنوات لضمان العيوب الخفية وبالتالي لن يتكلف الملاك أي مصاريف تجاه إصلاح الأعمال أو الخلل الذي يظهر بعد استلام المباني وانتهاء العلاقة مع المقاول، ولكن سيكون دائمًا من حقه الاستعانة بمقاول آخر ويتم التجديد له من خلال تفعيل حقوقه في بوليصة التأمين وبالتالي ستكون العلاقة تعاقدية ما بين المالك والمقاول الرئيس والذي سيصدر وثيقة تأمين لصالح المالك تمكنه من استخدامها وتفعيلها لإصلاح أي خلل مضمون من خلال هذه الوثيقة لمدة 10 سنوات.
*قاروب: قرار تاريخي .. سينعكس إيجابيًا على جودة المساكن*
وأكد قاروب أن هذا القرار يُظهر مدى حرص القيادة حفظها الله على كل ما يخص المواطن وحقوقه وثرواته، وهذا القرار قرار تاريخي لأنه يدخل صناعة المقاولات إلى مرحلة جديدة تعالج الأخطاء الجسيمة التي حدثت عبر عقود من مخالفات المقاولين وغشهم واحتيالهم في إنجاز أعمالهم بصورة غير متوافقة، وهذا بالتأكيد سيطور من احترافية وعمل وأداء شركات المقاولات وسيؤدي إلى انتعاش كبير لشركات المقاولات الصغيرة والمتوسطة لأنها ستعمل على معالجة الأعمال البسيطة بمبالغ مدفوعة من قِبل وثيقة التأمين وستؤدي إلى احترافية كبيرة ويظهر ذلك من هذا التعاون ما بين مؤسسة النقد ووزارة البلديات ، وبطبيعة الحال سيتم إقحام صناعة التأمين وشركات التأمين المرخصة من مؤسسة النقد في هذا الأمر، وننتظر أيضًا من هيئة المقاولين أن تقوم بدورها الإيجابي المعهود في التعريف بالآليات التفصيلية والواجبات الجديدة على المقاولين بسبب هذه القرار الذي نؤكد أنه قرار تاريخي يحفظ الثروة العقارية ويحفظ حقوق الملاك الذين انهارت ممتلكاتهم وتصدعت بنيانهم ولم يكونوا قادرين على إصلاحها بسبب تكاليفها المادية التي أصبحت الآن مضمونة ومتوفرة من خلال وثيقة التأمين التي سيصدرها المقاولون.
*الربيش: خطوة طال انتظارها .. ستحد من المساكن المغشوشة*
الإعلامي خالد الربيش -مدير تحرير صحيفة الرياض- قال إن قرار وزير البلديات بخصوص التأمين على المساكن يمثل خطوة مهمة جدًا طال انتظارها على اعتبار حقيقة أنه تأمين المساكن أو ضخ المساكن أو بناء المساكن أو إنتاج المساكن في المملكة يعتمد على عدة مزودين إذا صحت التسمية أو عدة مطورين، وهناك الأفراد وهناك الشركات الصغيرة وهناك الشركات المتوسطة والشركات الكبيرة وهناك من يبني بنفسه الوحدة السكنية فتعدد مصادر بناء المساكن خلق أنواع أو منتجات سكنية مختلفة من ناحية الجودة، وبالتالي هذا الأمر أصبح ملاحظًا خصوصًا، فالمدن الكبرى من ناحية وجود مساكن جودتها طبعًا أقل من المستوى المطلوب بل إنه نسبة لا بأس بها من المساكن كانت تتسم بالمساكن المغشوشة ، بالتالي هذه الخطوة في قضية التأمين على المساكن صحيح أنها قد تزيد تكلفة أو قيمة المسكن إلا أنها خطوة مهمة لضمان أولاً جودة المساكن، ثانيًا استدامة المساكن إضافة جدية المطور أو الشخص الذي يقوم بتشييد المساكن. إذن هي خطوة مهمة جدًا.
وقال: بالتأكيد نعتقد أن هذه الخطوة تأتي في سياق حرص حكومة خادم الحرمين الشريفين حفظه الله على رفع مستوى أو رفع معدل تملك المساكن من قِبل الأسر السعودية وكما تعلم أن رؤية 2030 تستهدف رفع هذه النسبة إلى ما فوق الـ 70 %، نعتقد أن هذا الأمر مهم جدًا لأنه ليس المهم فقط هو تأمين المساكن أو رفع نسبة التملك ولكن أيضًا رفع جودة البناء أو ما يسمى استدامة المساكن.
"متحدث التأمين يكشف تفاصيل القرار التاريخي"
وللمزيد من التفاصيل عن القرار، التقت "سبق" المتحدث باسم شركات التأمين عادل العيسى والذي تحدث عن تفاصيل القرار مقدمًا في البداية نبذة عن تغطيات الوثيقة، مشيرًا إلى تأمين العيوب الخفية يغطي الأضرار الناتجة عن انهيار أو تضرر هياكل البناء (وهي العناصر المساهمة في ضمان سلامة البناء كصبات الأساس والأعمدة والجدران والعوارض...إلخ) أو الأعمال غير الهيكلية (وهي العناصر التي لا تكون حاملة لثقل البناء إلا أنها تشكل جزءًا ثابتًا متكاملاً في البناء) والناتجة عن عيب في التصميم أو عيب في التنفيذ أو عيب في المواد المستخدمة في عملية الإنشاء. وهذا التأمين يقدم حماية وأمانًا للأطراف المعنية بالمشروع, من مستأجرين ومستثمرين خصوصًا في المشروعات الضخمة في حالة ظهور عيوب كامنة في البناء قد تستلزم إعادة بناء جزء أو إعادة بناء المشروع بشكل كامل، وهذا التأمين غير قابل للإلغاء بمجرد دفع القسط.
وتحدث العيسى عن بعض الاستثناءات، مبينًا أن التأمين لا يغطي الأعمال المتعمدة, الاحتيال, أي تعديلات هيكلية أو تصليحات أو تعديلات أو إضافات على المبنى خلال فترة التأمين لم تبلغ بها شركة التأمين، عدم الصيانة أو الاستخدام غير الطبيعي للمبنى لغير الغرض الذي خُصص له، أي ضرر نتيجة الحمولة الزائدة والأكبر من تلك التي صمم الهيكل أو العقار لأجلها، استهلاك أو تآكل المبني, الهبوط, تنفس الأرض, الانهيار الأرضي ما لم ترجع لخلل متأصل، عقوبات التأخير أو الضرائب.
وأوضح العيسى أن الهدف من هذا المنتج هو سلامة المباني ضد العيوب الخفية لمدة 10 سنوات وحفظ الحقوق المادية للمستفيدين، حيث إنه من المعلوم أن انهيار أي مبنى أو تشقق بعد التسليم فإن ذلك يضع المقاول والمصمم وأطرافًا أخرى تحت المسؤولية المدنية وكذا الجنائية.
وقال: وجود تأمين العيوب الكامنة (تأمين المسؤولية العشرية) يُـمكن الأطراف المعنية (المالك, المستأجرين, المقاول, المصمم, الممولين) من الوصول لتسوية إذ إن شركة التأمين تقوم ودون الحاجة إلى إثبات "الإهمال" بالبدء في إجراءات إعادة البناء والترميم, سواء بإعادة بناء جزء من البناء أو بإعادة بناء المشروع بشكل كامل ومن مرحلة الصفر إذا دعت الحاجة إلى ذلك.
وتطرق العيسى إلى الأسواق الأخرى التي تطبق هذا المنتج، مبينًا أن هذا النوع من التأمين غير إلزامي في دول الخليج العربي ولكنه إلزامي في كثير من دول العالم، فعلى سبيل المثال يعد هذا النوع من التأمين تأمينًا إلزاميًا في شمال إفريقيا وفرنسا وبريطانيا, وعلى الرغم من أن هذا النوع من التأمين غير إلزامي في منطقة الخليج العربي أو الدول العربية بشكل عام إلا أن هذا لا ينفي أن هناك مسؤولية وفقًا للقانون تقع على من تسبب بهذا الضرر.
وكشف المتحدث باسم شركات التأمين عن آلية تنفيذ التأمين مشيرًا إلى أنه سيتم تنفيذ إلزام التأمين تدريجيًا على مراحل زمنية وجغرافية لمناطق البناء المختلفة على أن تكون المرحلة الأولى تبدأ بمدينة الرياض للمباني المدرجة في المرحلتين الأولى والثانية من كود البناء السعودي. ومن ثم التعميم على مدن المملكة في المراحل اللاحقة.
*في هذه الفترة تبدأ التغطية التأمينية*
وأكد العيسى أن التغطية التأمينية تبدأ بمجرد استكمال البناء وقيام المقاول بتسليمه إلى المالك وحصول شركة التأمين على شهادة تأكيد السلامة تقوم شركة التأمين بإصدار ملحق يفيد بسريان التغطية التأمينية وبناء على هذا الملحق تصدر البلديات شهادة الاشغال للمبنى.
وأوضح أن مدة التأمين هي عشر سنوات من تاريخ استكمال البناء والحصول على شهادة تأكيد السلامة.
وقال : قرار مجلس الوزراء ألزم المقاولين بالتأمين على العيوب الخفية وعليه سيكون المقاول هو طالب التأمين ويقوم بدفع قيمة قسط التأمين.
وعن موعد سريان القرار قال: صدر قرار معالي وزير الشؤون البلدية والقروية ببدء إلزام المقاولين بالتأمين ضد العيوب الخفية والبدء بالمرحلة الأولى ابتداءً من 9 رمضان 1441.
*كيف سيتم تعويض المتضررين عند وجود العيوب.. العيسى يوضح*
وحول آلية التعويض في حال وجود عيوب أوضح العيسى أنه وعند اكتشاف أي عيب خفي قد يهدد استقرار المبنى يجب على المالك / المقاول إخطار شركة التأمين فورًا واتخاذ كل الاحتياطات لعدم زيادة الخسائر وتزويد شركة التأمين بالمستندات اللازمة وعليه تقوم شركة التأمين بمعاينة المبنى وتقدير الخسائر التي سيتم التعويض عنها كتكلفة إصلاح الأضرار التي لحقت بالمبنى أو تكلفة تجديد الأجزاء المتضررة أو تغييرها أو تدعيمها لإعادتها لما كانت عليه أو قد يكون تكلفة إعادة البناء بالكام.
وأشار العيسى إلى تأمين العيوب الخفية يشمل المباني الجديدة فقط حيث يتم الحصول على وثيقة التأمين قبل البدء في أعمال البناء.
وشدد على أن قرار مجلس الوزراء رقم (509) وتاريخ / 09 / 1439هـ ألزم المقاولين في مشروعات القطاع غير الحكومي بالتأمين على العيوب الخفية التي تظهر في المباني والإنشاءات بعد استخدامها ولم يلزم التأمين على المباني الحكومية.
وأكد العيسى أهمية تأمين العيوب الخفية، مبينًا أنه سيوفر الأمان للمقاولين وأصحاب المباني مما سيشجعهم على زيادة أعمالهم وكذلك سيضمن تحسين نوع المباني من خلال توافر شروط كود البناء السعودي بالمباني الجديدة لمتابعة شركات التأمين جميع مراحل البناء عن طريق شركات فحص فني متخصصة للتأكد من أن كل مرحلة تم تنفيذها حسب الأصول وحسب كود البناء السعودي وهذا سينعكس على الحفاظ على الثروات الوطنية وعدم إهدارها.
وعن آلية البيع من القطاع من خلال شركة واحدة ، قال : الممارسات العالمية في الدول التي تطبق التأمين ضد العيوب الخفية ومنها شمال إفريقيا وفرنسا هي إنشاء مجمعات لهذا النوع من التأمين نظرًا لطول مدة التأمين وكذلك لضخامة عدد المباني وقيمة المباني المؤمن عليها، ونظرًا لأهمية هذا المنتج التأميني في نمو قطاع البناء، أوصت المؤسسة بعمل برنامج مشاركة تتشارك فيه شركات التأمين في المملكة العربية السعودية للتأمين على مثل هذه الأخطار بغرض الاحتفاظ بجزء أكبر من الأقساط داخل المملكة تماشيًا مع الرؤية 2030 حيث تقوم شركة تأمين واحدة بالقيام بأعمال التأمين والتعويض بالنيابة عن السوق وتتشارك الأقساط والتعويضات مع الشركات المشاركة.
