"آل مسعد": "الرهن العقاري" نقلة نوعية لحماية حقوق الدائنين والمدينين

فيصل النوب- سبق- الرياض: أشاد وكيل وزارة العدل للشؤون القضائية الشيخ الدكتور عبدالمحسن بن زيد آل مسعد، بنظام الرهن العقاري، وآثاره الإيجابية المتوقعة على سوق الاستثمار بالمملكة، ووصفه بأنه "يمثل نقلة نوعية في مجال حماية مصالح وحقوق الدائنين والمدينين، كما يسهم في إيجاد سوق جديدة ذات مرونة عالية تتيح للمواطنين شراء المسكن المناسب بطريقة سلسة".

 

جاء ذلك خلال المحاضرة التي ألقاها آل مسعد بعنوان "نظام الرهن الجديد وتأثيره في سوق الاستثمار السعودية"، ونظمتها لجنة الاستثمار والأوراق المالية بغرفة الرياض، وأدارها نائب رئيس مجلس إدارة غرفة الرياض ورئيس اللجنة خالد بن عبدالعزيز المقيرن، وذلك بحضور جمع من رجال وسيدات الأعمال والمختصين والمهتمين بقطاع التمويل والرهن العقاري ورجال القانون.

 

وتوقع الشيخ آل مسعد أن يشهد تطبيق نظام الرهن العقاري انطلاقة أكبر خلال عامين، بعد أن تتهيأ بيئة النظام وبنيته الهيكلية بالشكل المطلوب، لافتاً إلى أن النظام منح الشركات القائمة العاملة في نشاط الرهن مدة عامين لتصحيح أوضاعها للتوافق مع أحكامه.

 

وأكد أنه سيقلل من حجم الدعاوى المرفوعة أمام المحاكم، حيث يتيح للجهة الممولة التقدم بسند الرهن إلى قاضي التنفيذ لاستيفاء باقي حقوقها على المدين في حال إخلاله بالأداء، ويستطيع القاضي التنفيذ الجبري على المرهون دون اللجوء لرفع دعوى قضائية لدى قاضي الموضوع.

 

وأضاف أن النظام يعطي الحق لقاضي التنفيذ في عرض العين المرهونة للبيع بالمزاد العلني، وبضوابط تكفل النزاهة والعدالة في البيع، حتى لا تباع العين المرهونة بثمن بخس يضر بحقوق المدين.

 

وقال إن النظام سيمنع السوق الرديف (الموازية) أو غير النظامية، ويمنع الممولين من فرض أرباح مبالغ فيها، أو فرض شروط مجحفة بحق المقترضين.

 

ودعا غرفة الرياض إلى تبني تأسيس "جمعية لحماية حقوق المقترضين" على غرار جمعية حماية المستهلك بهدف حماية المدينين باعتبارهم الطرف الأضعف في مواجهة الجهات المقرضة.

 

وأشار آل مسعد إلى أن النظام سيسهم في استبعاد صغار المطورين العقاريين وخروجهم من السوق، لعدم مقدرتهم على المنافسة الشديدة من كبار المطورين والممولين والتي تؤدي إلى انخفاض العائد وتحسين جودة بناء المساكن، وهو ما يصب في مصلحة المواطن.

 

وأوضح أن النظام يجيز رهن العين لأكثر من دائن، وفي حال الاستحقاق تستوفى حقوق الدائنين وفق ترتيبهم، الأول، فالثاني، وهكذا وبنسب يحددها النظام.

 

وقال إن صندوق التنمية العقارية استخدم هذه الآلية بشرط أن تكون العين المرهونة (العقار) مسجلة، مؤكداً أنه لا يمكن في جميع الأحوال التنفيذ على العقار المرهون، إلا إذا كان مسجلاً، مضيفاً أن النظام أجاز لكل مشترك في ملكية عقار بالرهن على ما يوازي حصته في العقار.

 

وحول وجود تصرفات غير نظامية من قبل بعض المصارف والجهات الممولة، قال إن مؤسسة النقد العربي السعودي هي الجهة المنوط بها مراقبة شركات التمويل العقاري ومتابعة أدائها وحماية حقوق المقترضين.

 

وأشار إلى أن نظام الرهن المسجل يسري أيضا على العين المنقولة كالسيارة والطائرة والسفينة، شريطة أن تكون مسجلة.

 

وقال إن النظام أعطى لقاضي التنفيذ الحق في اعتبار عدد من الأوراق كالسند التنفيذي الواجب التنفيذ، كالكمبيالة والشيكات والعقود الموثقة، كما أعطى نفس الصفة للأوراق العادية الموقعة بين الدائن والمدين في حال أقر بها المدين، وإذا لم يقر بها، يحيلها قاضي التنفيذ إلى قاضي الموضوع للفصل فيها.

 

وخلال إدارة خالد المقيرن للحوار أوضح أن البنوك كانت تتجه للتشدد في شروط الإقراض خوفاً من المخاطرة بأموال المساهمين، لكنه أعرب عن اعتقاده بأن تطبيق نظام الرهن وتأسيس شركات للتمويل وفق النظام سينهي مثل هذا التشدد، وسيجعل عمليات البنوك أكثر وضوحاً وسلاسة وضماناً لحقوق المساهمين.

 

وأعرب عن أمله في أن يسهم النظام في إيجاد فرصة أفضل لتوفير المساكن المناسبة للمواطنين، وتيسير الإقراض لهم مع ضمان حقوق الجهات الممولة لاسترداد أموالها، لكنه شدد على أهمية كفاءة تنفيذ النظام.

 

وأشار إلى أن المحاضرة تأتي في إطار التعاون بين الغرفة ووزارة العدل بهدف شرح نظام الرهن العقاري وتبيان الطريقة الصحيحة للاستثمار والرهن خاصة بعد تفجر الأزمة المالية العالمية في أمريكا عام 2008 جراء مشكلة الرهن العقاري، كما تستهدف المحاضرة رفع مستوى الوعي لدى المستثمرين والعاملين في القطاع الاستثماري بالبيئة النظامية المؤثرة في مناخ الاستثمار في المملكة، وتكريساً لأجواء الشفافية في البيئة القانونية التي تنظم وتضبط آليات واتجاهات السوق، وتشجيع المؤسسات التمويلية للتوسع في تمويل المشروعات التي كانت تحجم عن تمويلها خوفاً من المجازفة بأموالها.