أكد الأستاذ المساعد بجامعة الأمير سطام بن عبدالعزيز بالخرج المتخصص في الأنظمة د. خالد مرزوق الذيابي، أن الإلزام بتسجيل عقود إيجار الوحدات السكنية والتجارية إلكترونياً من خلال الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار، يخلق وضعاً نظاميّاً جيداً، ويضبط هذه العقود، ويقوي الحماية النظامية لحقوق المؤجر والمستأجر، ويسهل فصل القضاء في النزاعات الناشئة عنها؛ مما يعزز الثقة في سوق التأجير، ويدفع هذا النشاط للنمو والازدهار والتطور وإقبال المستثمر عليه.
وقال "الذيابي" لـ"سبق": مما يقوي هذا الوضع النظامي عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية عقداً صحيحاً منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية ابتداءً من 4/ 5/ 1440هـ؛ بموجب قرار مجلس الوزراء رقم (292) وتاريخ 16/ 5/ 1438هـ وتعميم وزارة العدل رقم 13/ ت/ 7656 وتاريخ 4/ 5/ 1440هـ؛ وهذا يعني من الناحية الفقهية القانونية أن عقد الإيجار للوحدات السكنية والتجارية بعد هذا التاريخ أصبح عقداً شكلياً؛ فلا ينعقد صحيحاً إلا بالتسجيل؛ أي الكتابة الرسمية وفق الشكل الذي حدده النظام؛ فأصبح التسجيل ركناً من أركان العقد.
وأضاف: مثل هذه العقود معروفة في القانون، وتقبلها الشريعة الإسلامية وفق أحكام السياسة الشرعية وتصرفات ولي الأمر المنوطة بالمصلحة، وحقه في تقييد المباحات ابتغاء لمصلحة أعظم، والأثر المترتب على ذلك أن عقود الإيجار غير المسجلة في الشبكة الإلكترونية لا يعتد بها، ولا قيمة قضائية لها، فلا تسمع الدعاوى الناشئة عنها أمام المحاكم، ولا يمكن أن تصبح هذه العقود من الأوراق العادية التي يقر باستحقاق محتواها كلياً أو جزئياً؛ فيتعذر أن تصير سنداً تنفيذياً بموجب الفقرة 7 من المادة التاسعة من نظام التنفيذ؛ لأن العقد في نظر القضاء باطل أصلاً، وما ترتب على باطل فهو باطل.
وأردف: وفق القرار ستكون عقود الإيجار للوحدات السكنية والتجارية قبل التاريخ المحدد بـ4/ 5/ 1440هـ بمقتضى الأصول الشرعية والقواعد النظامية؛ لا تزال على وضعها الشرعي والنظامي، لا يتغير عليها شيء، فهي معتبرة، وتقبل المحاكم الدعاوى الناشئة عنها؛ لأن الأنظمة في الأصل لا تسري بأثر رجعي، واستقرار الحق الذي نشأ صحيحاً من ناحية الشرع والنظام مبدأ شرعي عظيم، ويعد حقاً أصيلاً في الشريعة الإسلامية، ويكفله النظام في المملكة العربية السعودية، وحيث جاء في ذيل تعميم وزارة العدل عبارة تشير إلى هذا الحكم وهي: "ومراعاة ذلك في الدعاوى بهذا الشأن للعقود المبرمة بعد تاريخ هذا التعميم".
وتابع: لم يرد في قرار مجلس الوزراء وتعميم وزارة العدل ما يدل على أن العقود المبرمة قبل هذا التاريخ يجب تسجيلها لاحقاً؛ فيبقى الأمر على الأصل وهو بقاؤها على وضعها الشرعي والنظامي السابق؛ ما لم يرد نص نظامي لاحقاً يوجب ذلك.
وقال "الذيابي": في ظل هذا الوضع النظامي الجديد لعقود إيجار الوحدات السكنية والتجارية يثور تساؤل: هل أصبحت عقود الإيجار المسجلة في الشبكة الإلكترونية سنداً تنفيذياً؛ وبالتالي أصبحت من اختصاص محاكم التنفيذ، أم لا تعد سندات تنفيذية، وبالتالي فهي من اختصاص المحاكم العامة؟ والأقرب من الناحية الفقهية عدم اعتبارها سندات تنفيذية، باعتبار ذلك هو الأصل، ويمكن حسم الأمر بنص نظامي لاحق.